A Aguiar & Barbosa oferece serviço de Assessoria Imobiliária.

A finalidade da assessoria é garantir segurança para que compra ou aluga um imóvel, cercando-se das cautelas necessárias afim de evitar transtornos.

Ao navegar na internet, por um anúncio onde o preço de locação ou venda dos imóveis era competitivo demais e as informações muito limitadas? Apartamentos completos, amplos e em regiões caras das grandes cidades com alugueis por preços desproporcionais? Saiba que esse anúncio poderia ser uma publicação de algum mal-intencionado esperando sua próxima vítima.

De garantias falsas à vendas fraudulentas é possível encontrar inúmeras situações no mercado: imóveis prestes a serem penhorados, em situação de fraude à execução ou simplesmente objeto de estelionato, onde a vítima compra um papel sem valor ou aluga um imóvel para quem nunca irá pagar, muitas vezes amargando com irreparáveis ao patrimônio.

Assim, temos como objetivo oferecer um serviço completo de Consultoria Imobiliária atendendo a todas as demandas e garantindo solidez da transação, analisando a documentação das partes, o histórico do bem, a elaboração do contrato e monitorando o pagamento da transação.

Esse processo de auditoria analisa todos os aspectos do imóvel e de seus vendedores a fim de garantir que o comprador não seja surpreendido depois de realizado o negócio e feito a compra do bem.

Trata-se, portanto, de uma análise minuciosa sobre a situação do bem e de seu vendedor, na medida em que envolve a verificação de documentos, do passivo judicial, da verificação do próprio imóvel, o que requer visitas ao local do bem, a órgãos públicos e a cartórios.

Em razão disso, deve ser feita por um escritório especializado em direito imobiliário, pois só um especialista sabe quais são as exigências legais para que um imóvel esteja em situação regular.

– Compra e venda

Até a formalização da compra e venda de imóvel, vendedor e possível comprador podem optar por assinar contratos prévios ou apenas o próprio contrato de compra e venda. Como o conhecimento sobre a aquisição do imóvel é fundamental para o próprio direito imobiliário, vale a pena ver quais são esses contratos.

– Opção de compra e venda

O contrato de opção de compra e venda é um contrato atípico, ou seja, não definido pelo Código Civil, mas, ainda assim, ele é aceito no mundo jurídico. Ele é, também, um contrato preliminar, ou seja, celebrado ainda na fase das tratativas, por meio do qual o vendedor e o possível comprador estabelecem um prazo para que seja confirmado o negócio de compra e venda.

Esse contrato, no entanto, não pode ser registrado na matrícula do imóvel, uma vez que a Lei de Registros Públicos somente admite registros e averbações dos atos previstos em seu artigo 167 e, entre eles, não se encontra o contrato de opção de venda. Todavia, o contrato pode ser registrado no Cartório de Notas.

Na vigência desse prazo, o proprietário fica impedido de vender o imóvel a um terceiro, sob pena de pagamento de multa. A ideia é conferir ao possível comprador a preferência para a compra do bem, desde que realizada dentro daquele período.

Em geral, o comprador se vale desse prazo para, justamente, pesquisar as condições do imóvel no que tange a questões imobiliárias, urbanísticas, ambientais, fiscais, enfim, para fazer a due diligence.

Expirado o prazo sem que o interessado tenha exercido a opção de compra, o contrato perde seus efeitos e o proprietário se torna livre para vender o bem para outra pessoa.

– Promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda também é um contrato preliminar, porém típico, ou seja, o Código Civil prevê esse modelo contratual.

Trata-se, portanto, de um contrato preliminar por meio do que o proprietário promete a venda e o comprador promete a compra do bem, a ser realizada futuramente. Mas não se trata de mera opção, em que o possível comprador tem a preferência pela compra, mas sim de um compromisso assumido entre as partes de que o negócio será fechado dentro de um determinado período.

Caso o contrato não pactue o direito de arrependimento pelas partes, o possível comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Assim, caso o proprietário não cumpra o pactuado, o comprador pode ajuizar ação para que seja concluída a venda.

No entanto, caso o contrato dê o direito de arrependimento às partes, aquele que não cumpre a sua parte, ou seja, aquele que desista de vender ou de comprar, será penalizado. Em geral, essa penalização é na forma de pagamento de multa e, eventualmente, indenização por perdas e danos.

Embora a finalidade desse contrato seja produzir efeitos apenas entre as partes envolvidas, ele pode ser levado a registro na matrícula do imóvel e, assim, produzir efeitos também para terceiros.

Interessante pontuar que o contrato de promessa de compra e venda não confere direito de uso e gozo por parte do promitente comprador, somente de aquisição do imóvel.

– Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento contratual privado por meio do qual uma parte se obriga a transferir a sua propriedade a outra pessoa, mediante contraprestação.

A simples celebração desse contrato pode significar a efetivação do negócio. Isso porque em algumas situações, o contrato de compra e venda não é suficiente para concluir a transferência do bem.

Ele somente efetiva a transferência do bem quando, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o valor do bem for igual ou inferior a 30 salários mínimos — o que atualmente corresponde a R$28.110,00 — ou quando se tratar de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário. Nesse último caso, o contrato particular terá força de escritura pública.

Em geral, o contrato com força de escritura pública está vinculado a um financiamento bancário. Em razão disso, o promitente comprador é apenas imitido na posse do bem, mas permanece em débito com a instituição bancária financiadora que, por sua vez, já concluiu o negócio com o comprador, liberando-o de qualquer ligação com o imóvel. A instituição financeira, portanto, tem o próprio bem como garantia pelo pagamento do financiamento, em geral pelo instituto da alienação fiduciária.

Nos demais casos, o contrato de compra e venda não é suficiente, sendo necessário lavrar a Escritura Pública de compra e venda para a transferência do bem ao comprador.