Quem adquire imóvel por meio de leilão judicial (hasta pública) ou extrajudicial pode conseguir por meio de uma medida judicial o direito de recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) calculado sobre o valor da arrematação.

No entanto, na maioria dos casos, por desconhecer essa possibilidade, para efetivar a transferência da propriedade e registro do imóvel, o arrematante acaba pagando o imposto (ITBI) calculado sobre o “valor venal de referência do imóvel”, aquele informado pelo Município, que comumente é bem maior que o valor da arrematação.

Isto porque, baseado no Art. 38 do CTN que dispõe que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, o Município entende que a base de cálculo do ITBI será, sempre, o valor venal do imóvel (valor de mercado), independentemente do modo de aquisição.

Tal interpretação do ente público felizmente vem sendo superada.

A respeito da base de cálculo do ITBI do bem adquirido em leilão judicial (hasta pública), em sede de julgamento do Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva nº 2243516-62.2017.8.26.0000, em 23/05/2019, foi fixada a seguinte tese jurídica:

“Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência”.

Primeiramente, cumpre esclarecer que apesar de a tese mencionar apenas a aquisição de bens em leilão em hasta pública (judicial), o mesmo entendimento é aplicado aos leilões extrajudiciais.

Em segundo lugar, apesar de afastar o valor venal de referência – que sem dúvida será sempre o maior para cálculo do ITBI -, a tese não favorece o arrematante quando o valor venal do imóvel para fins de IPTU for maior que o valor da arrematação, pois a diferença entre esses valores é considerável.

Assim sendo, nem o valor venal de referência (valor de mercado) e nem o valor venal para fins de IPTU deveriam servir de base de cálculo para o ITBI de bens imóveis adquiridos por meio de leilão, mas tão somente o valor da arrematação.

Isto porque o ITBI tem hipótese de incidência calcada na transferência de propriedade, o que somente ocorre com o registro imobiliário. 

Além do mais, dentro da sistemática excepcional de alienação, o valor da arrematação é exatamente o preço alcançado em condições de negociação.

Assim, é que a jurisprudência dominante é no sentido de que prevalece o valor de arrematação como base de cálculo do ITBI nas hipóteses de leilão judicial ou extrajudicial.